Trata-se de modalidade contratual aplicada há algum tempo, porém regulamentado recentemente em nosso Ordenamento Jurídico e cada vez mais utilizado no âmbito empresarial.

O Contrato Buit to Suit trata-se de um contrato de locação por encomenda do Locatário. Como podemos denotar do significado de seu próprio título, trata-se de uma locação de imóvel “construído para servir". Por meio deste Contrato são regulamentadas locações nas quais o Locatário encomenda todas as alterações, modificações, construções de um referido imóvel que ele deseja locar, e por sua vez o Locador aceita os requisitos desejados pelo Locatário, e torna efetiva a locação.

Antes tida como relação atípica, referida Locação foi regulamentada tão somente no ano de 2012, com o advento da Lei nº 12.744, de 19/12/2012, que alterou a Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos), introduzindo em seu bojo o artigo 54-A:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 3o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

Com o advento da referida legislação, o Contrato de Locação Buit to Suit deixou de configurar um Contrato atípico, e passou a ser tipificado e regulamentado pela Lei nº 8.245/1991, assim como os demais contratos de locação de imóveis urbano, porém com algumas características peculiares.

Como características da referida modalidade de contratação, podemos citar as seguintes:

• Vedada a finalidade residencial para este tipo de Locação;
• Imóvel Urbano;
• Escolha do terreno pelo Locatário e compra do terreno pelo Locador;
• Construção ou reforma substancial por encomenda feita para atender ao Locatário;
• Valor do aluguel livremente pactuado, a fim de se reaver os valores gastos pelo Locador com investimentos (aquisição, construção e/ou reforma do imóvel) e contraprestação pelo uso do imóvel ora locado;
• Prazo de locação determinado e longo, geralmente de 10 a 20 anos, tendo em vista que envolve aquisição, construção, reforma e/ou adequação do imóvel com dispêndio de tempo e valores por parte do Locador;
• Formalizado por meio de Contrato Único ou por Contrato de Locação e Contrato de Construção em apartado;
• As partes podem renunciar ao direito de revisão do aluguel;
• Multa por rescisão antecipada limitada ao valor total dos aluguéis vincendos (a receber).

O Contrato de Locação Buit to Suit é firmado pelas partes, antes dos investimentos por parte do Locador, a fim de trazer maior segurança para as partes envolvidas. Ademais, referido traz vantagens para as duas partes envolvidas, senão vejamos:

• Não terá que imobilizar capital para ter as instalações adequadas às suas atividades;

Locatário:
• Terá a segurança de um imóvel atendendo suas necessidades por longo tempo.
• Garantia de restituição do capital investido e rendimentos pelo uso do imóvel;

Locador:
• Garantia de imóvel locado por longo tempo, ou no caso de rescisão antecipada, recuperação dos valores investidos por meio de pagamento de multa pelo Locatário.

Vale destacar que as regras procedimentais da Lei nº 8245/1991, aplicáveis às demais locações de imóveis urbanos, devem ser observadas em sua totalidade, com exceção da ação revisional e da rescisão antecipada pelo Locatário, que tem tratamento próprio na referida Legislação.

Por fim, destacamos que em razão das particularidades existentes no referido Contrato de Locação, sobretudo pelo logo tempo de contratação, é aconselhável que as partes envolvidas convencionem cláusula de arbitragem cheia, ou seja, cláusula com determinação de número de árbitros, sede da arbitragem, idioma escolhido, lei aplicável, indicação da Câmara Arbitral, para solução de eventuais conflitos existentes, por ser este procedimento mais célere para solução de conflitos.

Paulo Augusto Greco - Sócio Tributarista, Cível e Comercial
Talita da Silva Santos - Advogada Contratual